상가주택 매매시 주의사항 장단점 양도소득세 부가세 취득세 계산법 리모델링 건축설계사 시공사 선택 고르는법 부동산 중개수수료 임대투자

건물주를 꿈꾸는 사람에게 하나의 선택지인 상가주택은 투자 대비 수익률이 높은 편이고, 상가주택 주인은 1가구·1주택자에 해당해 2년 보유후 양도하면 양도세 중과 대상에서 제외된다.

# 상가주택 (商家住宅)

상가주택이란 점포겸용 단독주택이다. 1층·2층은 상가, 3층이상은 주택으로 구성된다. 상업용지보다 비교적 땅값이 저렴한 주거지역에서 상가 임대료가 발생한다.

상업용 빌딩에 비해서 진입장벽이 낮은 상가주택은 입지 선정이 중요하고, 아파트에 비해서 환금성이 떨어지기 때문에 장기 보유를 생각하고 투자해야 한다.

# 상가주택 건축·리모델링·매매시 주의사항

상가주택 매입시 자본이 충분하지 않을 경우 무리하게 대출을 많이 끼고 매입하면 안된다. 상가주택 매입과 신축 개발시 토지비, 설계비, 공사비, 인허가 비용 등 총투자비와 주변 임대 시세를 고려해야 한다.

<상가주택 장점 단점 비교>

임대·주거·세제 혜택 등 장점을 보유한 상가주택은 토지 구매부터 건물 완공까지 쉽지않은 과정을 거쳐야 한다. 특히, 믿을 만한 건축설계사와 시공사가 필요하고, 상가주택 매매시 미래의 가치까지 고려해 적정 예산안에서 선택해야 한다.

노후상가주택 리모델링은 현재 강화된 건축법보다 건축 허가 당시 건축법을 적용하고, 공사비도 신축에 비해서 30~40% 수준이다. 공사기간또한 신축에 비해서 짧아 수익률을 높일 수 있는 장점이 있다.

# 상가주택 매매 세금부분

취득세(주택 1.1~3.5%, 상가 4.6%)는 상가와 주택에 적용되는 세율·과세표준이 다르기 때문에 주택부분과 상가부분으로 따로 계산한다. 부가가치세는 상가주택을 매매할 경우 토지는 비과세이고, 상가부분만 부과한다.

# 상가주택 매매 중개수수료

상가주택은 전체 건물 면적에서 주택부분이 더 크면 '주택 중개보수 요율(0.5%)'를 적용하고, 상가부분이 더 크면 '상가 중개보수 요율(0.9%)'를 적용한다.