아파트 전세계약시 주의사항 등기부등본 세금체납 전입신고 확정일자 준비물 필요서류 대항력, 전세보증보험 가입조건 구상권 청구절차, 역전세 깡통전세란 전세금 반환 내용증명서 지급명령

전세 계약시 등기부등본에서 갑구·을구를 확인해야 한다. '갑구'에는 임대인 정보, 등기 목적, 접수일, 소유권과 관련된 사항을 확인할 수 있고, '을구'는 저당권, 근저당권, 전세권, 지역권, 지상권과 같은 부동산 권리에 대한 내용을 명시하고 있다.

갑구에 압류, 가압류, 가처분, 가등기 등 임대인의 소유권을 제한하는 권리가 설정되어 있으며 계약을 피해야 한다. 임대인 소유권이 제한되어 있지 않으면 계약금, 잔금을 입금받는 예금주와 임대인이 같은지 확인한다.

전세계약 할 때 갑구에 나온 임대인이 아닌 대리인과 계약한다면 인감증명, 위임장을 가졌는지 확인해야 하고, 인감증명은 '발부 확인란'에 대리인이 아닌 임대인 '본인 발부'라고 명시되어 있어야 한다.

'근저당권'은 임대인이 건물을 구매 또는 건축하면서 은행으로부터 빌린 돈에 대한 증거로 은행이 임대인에 빌려준 돈과 이자만큼 건물에 갖는 권리다. 임대인이 기한까지 돈을 갚지 못한다면 은행은 건물을 경매에 넘겨서 돈과 이자를 회수한다.

건물에 설정된 융자금, 전세금 등 보증금 합이 건물 가격의 60%를 넘으면 전세계약을 고려해야 한다. 특히, 전세 계약시 등본 확인시기는 계약 체결 전, 잔금 내기 전, 전입 신고하기 전 등 3번을 꼭 확인해야 한다.

전세 계약시 법적인 보호를 받기 위해서 공인중개사를 통해 거래하는 것이 가장 안전하다.

역전세난에.. 보증금 못 돌려주는 집주인 급증

# 세입자 전세 해지 통보·연장 계약

집주인과 세입자는 각각 계약 종료 1개월 전에 전세 계약을 해지할 수 있고, 전세기간 종료 전까지 세입자, 집주인이 별말없이 기간을 연장하는 묵시적 갱신이 되었다면 세입자는 기존 전세계약과 동일한 조건으로 2년 더 살 수 있다. 이 경우 세입자는 언제든지 해지가 가능해 다른 집으로 이사하기 3개월 전에 미리 집주인에게 통보해야 한다.

계약기간 종료 후 전세금을 올려 계약했을 때는 증액되는 전세금 보호를 위해서 해당 주택의 권리변동이 있는지 등기부등본을 열람한다. 새로운 근저당, 가압류 등 있을 경우 전세금이 안전하게 보호될 수 있는지 판단하고, 등기부등본은 대법원 인터넷 등기소에서 유료로 확인할 수 있다.

# 전세 전입신고·확정일자 확인

등기부등본 확인 후 주인과 새로운 계약서를 작성해 법원, 동사무소, 인터넷등기소 등을 이용해 확정일자를 받는다. 이때 작성된 계약서는 기존의 계약서와 반드시 함께 보관하고, 새로 체결하는 계약서에 기존 임대차 계약서가 유효하다는 내용의 특약사항을 기재한다.

전세 계약후 전입신고(준비물 필요서류: 계약서, 신분증, 도장) 및 확정일자를 받으면 소액보증금일 경우 최우선변제, 보증금 반환 청구소송, 집 경매시 지분비율에 따라 전세금을 돌려 받을 수 있다.

확정일자를 받지 않으면 나중에 집이 경매로 넘어갈 경우 우선변제권이 없어서 전세금을 보호받지 못할 수도 있다. 기존에 확정일자를 받은 계약서에는 새로운 확정일자를 받지 못하기 때문에 새로운 계약서를 작성한다.

# 전세권 설정

법원 등기소를 통해 전세권 등기를 설정하면 보증금을 돌려받지 못할 때 직접 경매신청을 통해 변제할 수 있다. 집주인 동의가 꼭 필요하고, 전세금의 0.24%를 등기비용으로 내야 한다.

# 집주인 세금체납 확인

집주인의 동의를 받아서 미납세금 열람신청서를 작성해 세무서에 제출하면 세금체납 유무를 확인할 수 있다. 다가구주택은 아랫집, 윗집 전세보증금도 함께 체크해야 한다.

# 주택임대차보호법 제8조 소액보증금 최우선변제권

임차한 주택이 경매, 공매될 때 소액 임차인의 보증금 중 일정액을 다른 담보 물권자보다 우선해 변제받을 수 있는 권리다. 서울은 보증금 1억원 이하 전세권자들에게만 최우선변제권을 부여한다.

 

전입신고, 확정일자를 받으면 순위에 상관없이 소액보증금에 한해서 최우선변제금을 받을 수 있고, 전세권 설정은 집주인 동의가 꼭 필요하다.

전세금 반환 절차

# 전세금 반환보증보험 제도

전세계약 만료시 집주인이 전세금 반환을 거부하거나 주택이 경매로 넘어갔을 때에 보증보험사가 보증금 대신 내주고 집주인에게 구상권 행사하는 보험으로 집주인 동의없이 가입이 가능하다. 

1. 주택도시보증공사 전세반환 보증보험

- 가입대상: 아파트, 오피스텔(주거용), 연립·다세대, 단독·다가구

- 보험료율: 아파트 0.128%, 다세대·단독·오피스텔 0.154% (전세보증금 1억원 아파트 1년 보험료 12만8000원)

- 보증가입 금융기관: 신한은행, 국민은행, 우리은행, 광주은행, KEB하나은행

전세금 기준은 수도권 5억원 이하, 그 외 지역 4억원 이하다.

주택도시보증공사 전세보험은 부부합산 연소득 4천만원 이하, 자녀 셋 이상, 65세 이상 부모 부양, 결혼 5년 내 신혼부부, 장애인 등 보험료를 40% 할인해준다.

전세계약 만기 1개월이 지난 후 보증금 반환을 청구하고, 법원에서 임차권 등기명령 신청만 받으면 곧바로 전세금을 지급한다. 보증금 한도는 수도권 7억원, 지방 5억원이다.

2. SGI서울보증 전세금보장 신용보험

- 가입대상: 아파트, 오피스텔, 단독, 다가구, 연립, 다세대, 도시형 생활주택

- 청약기간: 임대차계약 개시일로부터 10개월 이내

전세보증금 규모에 관계없이 전세보증금과 선순위 설정최고액의 합계가 추정시가를 넘지 않고, 동시에 선순위 설정최고액이 추정시가의 60% 이하면 가입이 가능하다. 아파트는 전세보증금 제한이 없고, 그 외 주택은 최대 10억원 한도에서 반환을 보장 받을 수 있다.

# 아파트 역전세·깡통전세란?

아파트 공급 과잉으로 인해서 '전셋값 하락 -> 세입자 부족 -> 집값 하락 -> 깡통전세' 악순환으로 이어지고 있다. 깡통전세란 집값 하락으로 인해 집값이 부채(선순위 근저당설정액 + 전세보증금)보다 낮아 계약 만기 때 전세 보증금 일부를 떼일 위험이 있는 집을 뜻하고, 전세계약을 하지 않는 것이 좋다.

일반적으로 주택담보대출 금액과 전세금을 합한 금액이 집값의 70%를 넘어서면 깡통전세로 분류한다. 역전세란 계약 만기 때 전세 보증금 시세가 계약할 때보다 낮아서 임대인이 만기 일자에 보증금 반환을 못하고 지체하는 경우다.

# 전세보증금 대출시 임대인 사전동의 받기

전세보증금을 대출할 경우 임대인의 사전 동의가 필요하고, 만약 계약을 마친 후 임대인이 거부할 경우도 있기때문에 사전에 반드시 협의를 해야 한다.

전세자금 대출은 크게 주택도시기금, 주택신용보증서, 은행 전세자금대출로 구분하고, 대출조건과 금리에서 차이가 있다.